2014年4月30日水曜日

プロミスならWEB契約で当日振込OK!/トヨタ株は買うのでなく見ろ!専門家が優良株の見極め方を伝授☆アパート経営で失敗しないコツとは!?【株のまぐまぐ】

2014/04/30 ※サイトで読む 配信中止はこちらから
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今週のラインナップ





 
今週の株まぐオピニオン
「買う株」と「見る株」とは別!
トヨタを例に優良株について解説
──投機のプロ 山崎和邦
 
トヨタはPER8.9倍、PBR1.4倍、ROE13.2%、この優等生が何故上がらないか。

答えは簡単だ。

1:皆がそう思っているから「万年買い長の株」だ。信用倍率が31倍である。優等生だから信用の期日が来ても降りないでクロスして更新して行く、ゆえにいつまでたっても買い長が整理つかない。踏み上げ相場なんて絶対にない(大型株にも踏み上げ相場はある。現に東芝は踏み上げ相場が着火させて、2.5倍の株価に急騰したことが数年前にあった。ヤマダも昨年秋の260円台が最近400円になった。

2:罫線から見て最悪状態が継続している。200日線より下に75日線があり、75日線より下に25日線があり、25日線より下に株価がいる。故に高値は買われない。だから上がらない。

超長期に持続すれば最優良企業だから「孫への相続財産」として適切であろう。買えば「孫の代の優良銘柄」として花開こう。優良企業と優良銘柄とは別だ。

孫の代までを考えなければ、トヨタは「買う株」ではなく「見る株」だ。為替動向反映株は輸出比率の一番高いマツダであってトヨタではない。

ゆえにトヨタは付き合う相手でなく見てる相手だ。歌舞伎役者のようなものであろう。
 
『山崎和邦の投機の流儀』より抜粋
 
 
山崎和邦 山崎 和邦
野村證券、三井ホームエンジニアリング社長を経て、武蔵野学院大学名誉教授に就任。大学院教授は世を忍ぶ仮の姿。実態は投資歴51年の現職の投資家。著書に「投機学入門ー不滅の相場常勝哲学」(講談社文庫)、「投資詐欺」(同)、「株で4倍儲ける本」(中経出版)等。 『山崎和邦の投機の流儀』では経済動向を解説。
 
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イエスノー世論
TPP加盟で日本経済は良くなる?
オバマ大統領の訪日で注目を集めたTPP問題。もし、日本が加盟した場合、日本経済は上昇するとお考えでしょうか。
日本経済は上昇する⇒YES
下降する、変わらない⇒NO
 
【あなたの意見はどっち?】
Yes!  日本経済は上昇する
No!  下降する、変わらない
 
投票結果はこちらから
 
 
今週の株まぐオピニオン
ポイントを押さえて賢いアパート経営!
〜空室を防ぐために!〜
──日本AMサービス 代表 堂下 葉(どうした よう)
 
堂下 葉(どうした よう)
日本AMサービス代表 不動産ファンドにて2,000億円のアセット・マネジメント経験に基づいた不動産価値「最大化」を提供。
 
【アパート経営を始める前に】
土地の有効活用のひとつとして、今回はアパート経営についてお話をさせて頂きます。

アパートの建築は様々な要因を考慮に入れながら検討する行く必要があります。例えば近隣がどのような環境か、学生のニーズ、主要ターミナル駅からの通勤時間等、あらかじめ市場調査を行います。

その調査に応じてニーズがある居室の広さ、部屋数、賃料帯などを決め、収支プランを立案します。また、建設コスト面を考慮しながら、物件の規模、室内設備等を考えていくことになります。

こうした様々な要因を考えなくてはならないので、多くの方がアパート建設と一括賃貸(サブリース)を行う会社さんに依頼されるケースも多いです。

【アパート経営の基礎(収入と稼働率)】
アパート経営を行う上で最も重要なことは、収支管理です。今回は収入について考えてみます。

アパート経営で収入を生み出すのは、物件の稼働率。この稼働率を一定に保つためには、市場のニーズにあった募集条件で募集を行うことが重要です。

相場より賃料が高い、礼金等の諸条件が市場のニーズに合わないと、長期的に空室が続いてしまうこともあります。結果的に条件を変えるケースが非常に多く「始めからこの条件で募集をしていれば空室期間の賃料が入っていた」という機会損失に繋がってしまいます。

当然のことながら、アパート経営を行う上でこうした想定をあらかじめ行うことにより、当初予定していた利回りを獲得できる可能性が高まることは言うまでもありませんね。
では、収入を高めるために、どのように稼働率を上げていくか考えてみましょう。まず賃料、礼金、敷金を決める際に、まず、計画する物件(建設予定のアパート)と類似する物件をインターネットなどで検索します。

その際にどれだけの類似物件があり、どのような条件で募集がされているかを確認します。その中で、計画をしている物件が他の物件とどの位の差があるかを認識することが重要です。

この時点で他の物件と比べて優位性(築年数、設備、賃料等)がない場合、計画を考え直した方が良いかもしれません。こうして事前に建設後の収入想定を行うことで、計画する物件の地域で「どんな入居者が」「どんな設備を」「どれだけの賃料を支払い」「物件を探しているか」等を考えることができます。

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夜寝る前のちょっとした時間だけの株式投資
TPPを後押ししよう!
 
オバマ大統領の来日でTVニュースが盛り上がっていましたね。日米共同声明が出されましたが、TPP交渉はうまく進まなかった模様。『大前研一 ニュースの視点』では、TPPを進めない理由はない!と断言。今後のTPPの進捗状況には要注目です!
 
(1)消費者にとっては、TPPもEPAも大いに進めるべき
『大前研一 ニュースの視点』より
 
(2)ウクライナ東部問題、長期化でプーチン大統領も救われる
『現代ロシア政治・経済の展望』より
 
(3)法人税を引き下げれば日本経済は成長するのか!?
『三橋貴明の「新」日本経済新聞』より
 
(4)英国 3月の乗用車生産、2桁の伸び:欧州で需要盛り上がる
『NNA.EUメールマガジン』より
 
(5)中国1-3月期成長率+7.4%に減速
『新興国情報』より
 
 
お悩み解決 まぐまぐ! Q&A
まぐまぐユーザーのお悩みを解決するこのコーナー。今週は株式投資に関する質問にお答えします。
 
リタイア世代の投資信託はどうすればいいの?
 
質問
ただいま無職独身女性で基礎年金のみの支給となります。

3000万円の資金で毎月25万円15年前後は受け取りたく、何種類かの投信組合せを検討しています。

或るFPに相談したところ以下の毎月分配型商品を勧められました。

(1)先進国債券:DIAM高格付インカムOP  600万円
(2)フィデリティUSハイイールドF     600万円
(3)新興国債券:エマージングソブリンOP 600万円
(4)世界リート:フィデリティUSリートB  600万円
(5)      国際ワールドリート   600万円

株式が入っていません。

最近投信といえば追加投資型で長期運用と聞きますが、リタイア世代は上記提案された商品でよいでしょうか。
 
回答
試しに計算してみました。(1)VWINXに投資し、(2)VWINXの過去10年における利率と同じ年7.13%をこれからも稼げて、(3)税金を考慮の外に置き、(4)為替変動の影響がゼロ、の前提です。

30,000,000円で投資を始めて、
1年度には32,139,000円(= 30,000,000 x 1.0713)になり、
生活費で3,000,000円(月250,000円)引き出すので、
1年後の残りは29,139,000円になります。
これを続けると、18年後に資産はゼロになります。

もし生活費としての引き出しを2,139,000円(月178,250円)に押さえられたら、貴女の資産は永遠に30,000,000円のままです
(= 30,000,000 x 1.0713 - 2,139,000)。

2,139,000円の引き出しと、基礎年金786,500円、合わせて2,925,500円です。2013年度の総務省・家計調査によると単身世帯の日本平均所得は、
年間3,080,000円ですので、2,925,500円あればいわゆる普通の生活が可能です。

貴女も書いている通り、毎月分配型はコストが高いだけで良い意味がありません。貴女が投資したお金が、グルッと回って貴女に返ってくるだけです。増えて返ってくるのではありません。ただ右ポケットから左ポケットにお金が動くだけのようです。それなのに、購入時手数料3%強分はしっかり減っている。意味の無いものに3%も払ってはいけません。分配はゼロが王道です。現金が必要になったら、その都度に自分で投資を売却したらいいのです。なお、売却時には留保額を置き土産として払う必要があります。

他の方も書いていますが、日本株モノの受身投信は避けるが賢明です。日本という国は、リーマンショックにおいて、震源地より被害が大きかった国です。もっとも、アメリカ株重視を危険視するのも一理あります。何事も一点集中は危険でありましょう。そう考えると、世界株モノであるVTも良い。しかしVTは株100%なので、債権モノ(たとえばBNDなど)を別に買う手間が掛かります。VTを40%、BNDを60%など、自分で手配するのは多少面倒です。ちなみに信託報酬は、VTが0.18%、BNDが0.10%です。

株モノや債権モノ、先進国モノや新興国モノのように、幾つもの投資信託を買うのは面倒です。ですのでひとつで全ての分野をカバーするバランス型が簡単でいい。

バランス型なら、他の方も書いていますが、セゾンのVanguardGlobalBalanceFundも良い。これひとつで自動的に世界株50%、世界債権50%になります。手間要らずで、貴女は何もしなくていい。さらにこのファンドは、購入時手数料0.00%、信託報酬0.74%、留保額0.1%と、貴女がFPに薦められたファンドより遥かに安い。もっとも、信託報酬0.74%というのは、アメリカVanguardからしたら随分高い方です。しかし日本ではこれでもかなり安い方です。ちなみに先日紹介したVWINXは、購入時手数料0.00%、信託報酬0.74%、留保額0.00%です。VWINXは株39%債権61%で、株部分の94%がアメリカで6%がその他外国、債権部分は全てアメリカです。これも良い。

購入時手数料3%強、信託報酬1%強のファンドばかりを貴女に紹介し、購入時手数料ゼロ、信託報酬0.74%以下のVanguardを全く紹介しないFPは信頼に足る人ですか?銀行所属のFPは、紹介料を払ってくれる投資信託ばかりを顧客に薦めたりします。また、頻繁に投信から投信への引越しを進めたりします。引っ越すたびに3%強の購入時手数料が彼らの財布に入るからです。ですので、彼らの助言には注意が必要です。「なんでVanguardを薦めないんですか?」と聞いて、相手が一瞬でもオロオロしたら走って逃げるが賢明です。
 
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