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村上です、
先週の水曜日、会員の皆さんと
「セミプロ会議」を開催しました。
この会議は
セミプロを目指すメンバーが
検討中の物件や経営の相談など
議題を持ち寄る勉強会。
今回のメインテーマは、
「消費税還付の原理原則」でした。
・そもそもの仕組みは？
・現行制度はどうなってるの？
・具体的に何をすればいいの？
ゲスト講師として
中央会計さんを招いて
お話を聞きました。
３０分の予定だったのが
質問が次々と出て結局１時間。
中身の濃い勉強会でした。
▼画像つきのブログはこちら：
http://perfection-ex.com/L6256/ba129/1371
頻繁な法改正で
紆余曲折の消費税還付。
一度徴収した税金を
返すわけですから国税も
色々と手を打ってきますよね。
そもそも仕組みのところから
理解しておかないと
痛い目にあいそうです。
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魅惑の消費税還付
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不動産投資をする人なら
誰でも一度は考えますよね、
消費税還付。
一定条件を満たせば
物件購入時に払った金額のうち
建物にかかる消費税分（８％）が
戻ってくる可能性があります。
２億円の物件で
土地１億円、建物１億円の場合、
消費税に相当する金額は
７４１万円です。
建物９２５９万円
＋ 消費税７４１万円（８％）
＝ １億円
大金ですよね、７４１万円。
これが戻ってきたら、
どうしますか？
やらない手はナイ！
ということで、
一部の投資家の間では
かなり以前から消費税還付が
流行っていたわけです。
・次の物件の頭金にする
・不動産取得税を払う
・憧れのレク〇スを買う
・ビジネスクラスでマカオへ行く…
うまく還付金を手に入れた人は
病みつきになってしまう
かもしれませんね。
ですが、
不思議に思いませんか？
払った消費税が戻るなんて
スーパーやコンビニや
レストランではあり得ない
話です。
なぜ、不動産を買った人だけが
こんなオイシイ思いをすることが
できるのでしょうか。
え？なになに、村上さん。
オイシイ思いしちゃ、
ダメなの？
返してもらえるって
言うんだから、
ありがたく受け取ろうよ。
・・・そうですね、
確かに税の還付は合法です。
現金を少しでも多く残すのは、
事業としては良いことです。
私も商売人なので
気持ちは良く分かります。
ただ、
分からないものに
手を出さないのが
ビジネスの鉄則です。
オイシイ話にはウラがある。
デメリット、リスクを
把握していなければ
タダのギャンブル。
制度や条件が少し変わっただけで
とたんにうまく行かなくなって
かえってソンをするということにも
なりかねません。
消費税還付を狙うならば
ちゃんと仕組みを理解した上で
やってほしいのです。
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消費税還付の原理原則を知る
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税金の専門家ではないので
細かな説明は省略して
私なりの理解をお伝えしますね。
話を戻して、、
なぜ、払った消費税が戻るのか？
というと、
還付の制度があるからです。
税の還付というのは
「納め過ぎた税金を戻します」
という制度です。
例えば年末調整。
お勤めの方は源泉徴収で
所得税を納めますよね。
毎月の給料から一定割合の
金額を徴収されます。
ただし源泉徴収は
給料ベースの見なし税額。
最終的な本当の税額ではありません。
生命保険や住宅ローンなど
控除される項目を反映して
本当の税額が決まります。
その結果、
源泉徴収額 ＞ 本当の税額
ということが起こるわけです。
年末に最終の税額を計算して
源泉徴収で納め過ぎた分を
戻すのが年末調整です。
で、
消費税還付も基本は同じ。
「納め過ぎた税金を戻す」
というのが
本来的な目的になります。
消費税は間接税です。
つまり負担する人と
納税する人が違う。
負担するのは消費者です。
そして納税するのは、
消費税の課税事業者になっている
個人事業主か法人。
私たちがコンビニやスーパーで
消費税を払うと彼らがまとめて
国へ納めるわけです。
事業者は預かった消費税を
そのまま国へ渡すだけ。
ということは、
消費税を納め過ぎるなんて
あり得ないのでは？
とも思えます。
が、
視点を広げてみると
事業者は、
販売者であると同時に
購入者でもあります。
販売の前に仕入れをしますもんね。
つまり、消費税を払う立場にも
なるということです。
事例を見てみましょう。
業者A、業者B、消費者Cがいて、
A→B→Cの順に商品が流通する
というケースです。
業者A
↓材料１００万円
業者B
↓完成製品１５０万円
消費者C
この場合、誰がいくら
消費税を納めるのか。
業者Aから業者Bへ
商品の材料１００万円分を
販売しました。
業者Bは業者Aに
１００万円＋消費税８万円を
支払います。
そして業者Aが国へ
消費税８万円を納税します。
業者A →８万円納税
↑１００＋８万円支払い
業者B
次に業者Bから消費者Cへ
完成品１５０万円を
販売しました。
消費者Cは業者Bに
１５０万円＋消費税１２万円を
支払います。
そして業者Bが国へ
消費税を納税するのですが、
１２万円まるまるではありません。
先に業者Aに支払い済みの
８万円を差し引いて
差額の４万円が納税額になります。
１２万円（C→B）
− ８万円（B→A）
＝ ４万円 ※Bの納税額
業者A →８万円納税
↑１００＋８万円支払い
業者B →４万円納税（差額）
↑１５０＋１２万円支払い
消費者C
国としては最終消費者から
消費税を徴収できればOK。
なので業者Bは
仕入れで払った消費税と
販売で預る消費税の
差額を納めることになります。
繰り返しになりますが、
消費税は間接税です。
・負担するのは消費者
・納めるのが課税事業者
なので、
業者が預かる消費税と
納める消費税は必ず
同じ金額になるんですね。
で、
ここからが本題です。
消費税の還付が発生する仕組み。
消費税を納め過ぎるというのは
どういう状況なのでしょうか。
村上さん、もう分かった！
・課税業者が
・預かった消費税よりも
・支払った諸費税の額が大きい場合、
でしょ？
例えばこんな感じ。
仕入れ：１億円
消費税：８００万円
販売：８００万円
消費税：６４０万円
８００万円（支払い）
− ６４０万円（預かり）
＝−１６０万円 ※Bの納税額 （還付額）
これだと払い過ぎだし、
税額がマイナスってことは
還付になるってことじゃないの？
その通りですね。
預かった消費税より
支払った消費税の方が多い場合は、
差額分が還付されます。
典型的なのは輸出業者です。
海外で製品を販売すると
消費税をもらえないからです。
例えば自動車メーカや電機メーカが、
国内で部品を調達して組み立た製品を
販売するとします。
部品の調達は国内なので
消費税の支払いが発生します。
製品の販売は国内であれば
消費税を預かることができますが
海外ではもらえません。
そうすると結果的に
消費税の預かりよりも
支払いの方が大きくなる
ということになりがちです。
なので、輸出業者は
定常的に消費税還付を
受けることになります。
不動産投資の消費税還付も
この仕組みに乗っかったものです。
ただし、消費税に関して
不動産業は他業種と
大きく違う点があります。
何がどう違うのか？
違いがどう影響するのか？
長くなりましたので、
続きは次回とさせてください。
最後までお読みくださり
ありがとうございます！
村上
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