★マイナスキャッシュ脱出策（売却編）【首都圏不動産インサイドニュース】

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村上です。

こんな物件、
買わなければよかった…

当社に相談に来られる
投資家さんから
ときどき聞かれる言葉です。

地域は様々ですが、
物件には共通点があります。

・郊外立地

・築古大型RC

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破たん確定の事例が続出中…

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例えばこんな物件です。

所在地：青森県青森市周辺

建物：RC造　築30年

間取り：2LDK×40戸

家賃収入：2000万円

購入金額：2億4000万円

表面利回り：9%

オーバーローンで買えるから、
という業者の言葉に乗って
買ってしまいました。

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リスクに見合うリターンがありません…

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満室想定で年間キャッシュフローが
200万円程度になる物件ですが、
カバーしきれないリスクが潜んでいます。

・空室
・室内リフォーム
・広告費
・大規模修繕

GoogleMAPで見てみると、
畑の真ん中にドカンと
巨大なマンションがひとつ。

周りに民家も商店もありません。

入居付けに苦労しそうです。

2LDKなのに家賃4〜5万円、
リフォームや広告費に
お金をかける余裕がない。

売却時の利回りを考えると
家賃の値下げもNGです。

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一番のリスクは大規模修繕。

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屋上や外壁の防水工事など
必要になると数千万円です。

台風被害などであれば
保険が使える可能性もありますが、
手出しは出てしまうでしょう。

完全に、

リスク　＞＞　リターン

になってしまっています。

それだけリスクや手間を
負担しても年間の手残りが
100〜200万円。

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こういう物件はなんとしても
早めに手放すのが吉です。

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「完済まで30年持ち切ればいい」
という無茶を言う人もいますが、

よほど町の中心でない限り
築30年超で満室稼働は望めませんし、
維持費が膨大なので
キャッシュが持ちません。

加えてデットクロスです。

大規模修繕が不要だったとしても
税金負担が重くのしかかります。

元利均等返済では返済額は一定ですが
利息が減っていき、元金返済が増えていきます。

元金返済は経費にならないので
お金は出ていくのに所得とみなされる、
ということです。

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今回の物件も5年〜10年程度で
デットクロスを迎えます。

会計上の所得　＞＞　キャッシュフロー

という状況で税金が逆ザヤに
なってしまいます。

こうなるともう、
何のために2億円の借金を背負うのか
分からなくなってしまいますね。

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そもそも購入金額が高すぎる

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この物件の資産価値を
考えてみましょう。

路線価ベースで土地が2500万円程度、
建物の再調達価格が1億2000万円程度。

単純に積算すると
1億5000万円となります。

購入金額が2億4000万円ですから
9500万円も差があります。

収益性からも見てみます。

地方の資産家が購入する目線は
大体利回り15%程度です。

家賃年収2000万円であれば
1億3000〜4000万円で
買付を入れるイメージです。

今回の購入金額：2億4000万円は
地元の人が絶対に買わない金額です

投資家さんがいかに高い買い物を
したかが分かりますよね。

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自己資金を入れて「損切り」しました

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地元の相場よりもはるかに高い
価格で購入してしまい
しかもオーバーローンです。

残債以上の金額で売却することは
できません。

つまり手放すのであれば
損切りをするということになります。

この投資家さんの場合
高年収で現金もお持ちでしたので、
一旦リセットということで
自己資金数千万円入れて売却しました。

高い授業料です。

そこまで現金がないという方は、
何とか頑張って売るしかないのですが、
収益不動産に長けた営業マンを
頼るのが良いかと思います。

プロが売却活動をしても
長期戦になることは間違いありません。

早めに動くのが吉、です。

最後までお読みくださり
ありがとうございました。

村上

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